10 Tipps für einen erfolgreichen Immobilienkauf auf Mallorca

Die Frage und auch die Unsicherheit vor einem Immobilienkauf auf Mallorca tritt immer wieder auf. Aus diesem Grunde fragten wir bei Daniel Gingerich, seit vielen Jahren zugelassener Gutachter auf Mallorca, nach.

Gerne präsentieren wir Ihnen nachfolgend die 10 wichtigsten Tipps von Daniel Gingerich zum erfolgreichen Immobilienkauf.

1. Lage, Lage, Lage. 

Die meisten Kunden denken nicht sofort wieder an den Verkauf, wenn Sie Ihr Traumhaus erwerben, sollten Sie aber. Todesfälle, Scheidung, wirtschaftliche Unwegsamkeiten treten häufiger ein als gedacht.  Deshalb sollten sie lieber etwas mehr in die richtige Lage investieren, als zu viel Hoffnung in eine vermeintlich unterbewertete Gegend zu setzen.

2. Der Immobilienerwerb ist ein Mannschaftsport

Neben einem seriösen Makler sollten Sie einen kompetenten Anwalt, einen Baugutachter mit Erfahrung, sowie einen Immobilienfinanzierer mit guten Bankkontakten in Anspruch nehmen.

3. Kaufen Sie nicht zu günstig

Kaufen Sie unter dem aktuellen Marktwert, den das Finanzamt festlegt und den Sie bereits vor dem Kauf erfahren können, dann werden Sie gnadenlos zur Nachversteuerung gebeten.  Selbst, wenn Sie den spanischen Finanzbehörden noch so glaubhaft versichern, wie toll Sie verhandelt hätten … es interessiert niemanden. Sie zahlen Ihre Steuern und Abgaben auf den Wert, den das Finanzamt schätzt. Gerade bei Käufer, die bei Ihrer Immobilieninvestition sehr knapp kalkulieren haben, kann eine nachträglich Steuerzahlung im fünfstelligen Bereich das finanzielle Gerüst ins Wanken bringen.

4. Das Objekt hat Bestandsschutz

Häufig lassen sich Käufer mit der Aussage des Verkäufers beruhigen, dass der Illegale Pool oder das illegal gebaut Gästehaus Bestandsschutz haben. Die Gemeinde dürfe den Schwarzbau nicht abreißen! 

Das ist grundsätzlich richtig. Wichtig ist allerdings, dass Ihnen bewusst sein muss, dass Sie an Ihrem Gesamtobjekt keine Änderungen vornehmen dürfen. Benötigen Sie eine offizielle Baugenehmigung, dann müssen Sie erst das Illegale legalisieren lassen, sofern sich diese überhaupt legalisieren lassen oder aber die illegalen Bauten müssen abgerissen werden, bevor die Gemeinde neue Genehmigungen erteilt. 

Viele ausländische Käufer haben das gefährliche Wunschdenken, dass man das in Spanien sicherlich nicht alle so ernst nehmen wird. Weit gefehlt. In Zeiten von leeren Staats- und Gemeindekassen ist die Jagd auf Schwarzbauten zu einer lukrativen Einnahmequelle der Behörden geworden.

Sprechen Sie sich mit Ihrem Anwalt und Ihrem Baugutacher ab, was im Worstcase passieren könnte, und treffen Sie dann für sich die Entscheidung, ob sie im ungünstigsten Falle damit leben könnten.

5. Kaufen sie kein Fass ohne Boden

In meiner täglichen Praxis erlebe ich immer wieder dasselbe Phänomen. Kunden, die keine Ahnung von Immobilien und Bauen haben, kaufen Objekte ohne jegliche Prüfung. Am Ende gibt es dann sehr häufig ein böses Erwachen, was der Makler Ihnen verkauft hat.

Es ist nicht der Job des Maklers ihre Wunschimmobilie zu überprüfen. Die Verantwortung liegt allein bei Ihnen, bzw. Ihrem Anwalt, der Sie eigentlich dazu zwingen müsste, das Haus nicht nur auf Legalität, sondern auch auf Bausubstanz, Baumängel und Bautechnik zu prüfen.

Die Kunden, die mich am häufigsten für ein Baugutachten vor Kauf beauftragen sind selbst aus der Branche. Also Architekten, Projektentwickler, Immobilieninvestoren … die haben verstanden, dass ein Gutachten vor Kauf kein Geld kostet, sondern Geld spart und Ihr Kapital schützt.

6. Nein, wir brauchen kein Gutachten, unsere Bank bereits ein Gutachten vom Haus in Auftrag gegeben hat.

Hier sind wir auch wieder bei dem Thema, gefährliches Wunschdenken. Die Bank prüft Ihr Objekt nicht auf Baumängel. Der Gutachter, der von der Bank zum Objekt geschickt wird, schätzt nur grob ein, ob die Bank das Objekt wieder veräußern kann, wenn Sie zahlungsunfähig sein sollten.

Der Gutachter, der von der Bank geschickt wird, hat ihr Objekt in 5 bis 10 Minuten gesehen.

In meiner 25-jährigen Berufserfahrung habe ich es noch nie erlebt, dass ein Bankgutachter den Kunden vom Kauf abgeraten oder auf wesentliche Baumängel hingewiesen hätte.

7. Besichtigen Sie Ihr Wunschobjekt mehrmals vor Kauf

Am besten auch mit wenig Vorankündigung … relativ spontan. Je kürzer die Ankündigung, desto ehrlicher das Haus. Riecht das Haus nach Feuchtigkeit, nach Schimmel, oder nach Kanalisation?

8. Der Verkaufsanstrich

Gerade die Dinge, die man als Laie selbst nicht sieht oder nicht prüfen kann, gehen ins Geld!

Häufigster Fall: Der Kunde kauft im April. Über den Sommer gibt es keinen Regen und im Haus sind auch keine feuchte Stelle zu erkennen.

Im November regnet es zu ersten Mal sehr heftig und es kommt zu einem massiven Wassereinbruch von der Dachterrasse. Laut dem Bauunternehmer war es nur ein Dachabfluss, der von den Piniennadeln verstopft war.

Beim nächsten Regen tritt wieder Wasser ein. Die Käufer sind stinksauer, weil sie ja ein neues Haus erworben haben. Gott sei Dank haben Sie ja 6 Monate um versteckte Mängel geltend zu machen.

Unglücklich nur, wenn seit dem Kauf 7 Monate vergangen sind.

Noch unglücklicher, wenn Sie dann von Ihrem Anwalt mitgeteilt bekommen, dass es in Spanien auf undichte Flachdächer oder sonstige Feuchtigkeitsschäden nur eine Garantie von zwei Jahren gewährt wird.

Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass die zweijährige Frist nicht ab Kauf des Hauses gilt, sondern ab dem Tag, an dem der technische Architekt die Leistung der Abdichtung abgenommen hat. Bis der restliche Bau fertig gestellt ist und die Bauabnahme von der Gemeinde erteilt ist vergehen sehr schnell zwei Jahre. Häufig dauert der Verkaufsprozess allein 1 bis 2 Jahre.

9. Gott sein dank hatte der Verkäufer eine Bauherrenhaftpflicht. (Seguro Decenal) 

Grundsätzlich ist das eine gute Sache mit der Bauherrenhaftpflicht, die einspringt, wenn es massive strukturelle Probleme, wie z.B. einen Einsturz eines Gebäudes, gibt.

Diese wurde in Spanien eingeführt, da die Bauträger oft für den Bau eines Hauses eine Firma angemeldet hatten und nach Fertigstellung gleich wieder aufgelöst hatten. Sprich es war niemand mehr haftbar, wenn es zu Problemen kam. Sofern weder der Bauherr noch der Architekt noch der technische Architekt oder die Baufirma haftbar gemacht werden können, so springt die Bauherrenhaftpflicht ein. 

Hoffen Sie also darauf, dass die Versicherung nicht beansprucht werden muss. Sie können sich sicherlich vorstellen, dass es ewig dauern kann, bis diese zahlt, falls diese überhaupt bezahlen sollte.

10. Sicherheitseinbehalt

Gerade wenn ihre Zeit sehr kostbar ist und Sie keine Lust auf Fehlersuche haben, dann macht ein umfassendes Baugutachten für Sie Sinn. Ihr Vorteil: alle Baumängel, die bei einem Gutachten gefunden werden, beheben nicht Sie, sondern der Verkäufer. Oder Sie fordern einen Sicherheitseinbehalt ein und lösen dann die Probleme selbst. Aber dann nicht auf Ihre Kosten!

10 wichtige Tipps, damit Sie auch nach einem Kauf viel Freude an Ihrer Immobilie haben. Und damit das lange auch so bleibt, so sollten die seit vielen Jahren erfahrenen Mallorca Engel sich um Ihre Immobilie kümmern.

Mit herzlichen Grüßen

Ihr

Daniel Gingerich